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第3章 地产的疯狂（第1页）

_从“庞氏骗局”说起

明代的《增广贤文》中有这样一句话：“上天欲其灭亡，必先令其疯狂。”20世纪90年代的日本已经进入了疯狂阶段。

1990年京都的地价就可以把美国全国的土地买下来，仅有美国加利福尼亚州大小的日本的土地价值是美国的四倍。当时有一位大佬，仅仅为了写入《吉尼斯世界纪录》，愿意为曼哈顿地区的房地产多支付数亿美元。“梦里不知身是客，一晌贪欢”，随着房地产泡沫的破灭，日本进入了“失去的20年”……

伴随着经济和工业化的快速发展，任何一个国家都可能出现诸如日本一样的房地产泡沫，比如大萧条之前的美国。

在大萧条之前的20世纪20年代，美国经历了一场房地产从繁荣到泡沫破灭的过程。整个过程与影响和大萧条不可同日而语，尽管如此，它好像给美国敲响的一些警钟，对大萧条的一种预警。故事很精彩，让我们从庞氏骗局的鼻祖查尔斯·庞兹（CharlesPonzi）说起。

所谓庞氏骗局，简单说就是拆东墙补西墙，用后来新加入投资者的钱支付先前承诺给老投资者的本金和高额利息，以短期高回报的假象吸引更多的人加入。

美国虽然是发达国家，但人性并不会因此变得高级。面对短期高收益的诱惑，20世纪20年代的美国人也会上当受骗。如今，庞氏骗局的手法已经衍生出了传销诈骗、金融诈骗、征婚诈骗等。不管骗术如何变化，拆东墙补西墙的本质万变不离其宗。即使泡沫吹得再大、再美丽，终究也逃不过破灭的结局。

庞兹是意大利人，1903年移居美国，马上来到不惑之年的他仍一事无成。他曾经一定想过成为一名有志青年，但一次次被现实打败，最后走上了歧途。

经历了第一次世界大战，全球一片混乱，美国也是如此。庞兹利用人们的认知差和信息差，混水摸鱼，在波士顿创建了一个“伟大”的项目：把欧洲的某种邮政票据卖给美国，据说获利高达400%。为此，庞兹专门成立了一家公司，向公众募集资金，广告也很明确——90天之内获利40%。

庞兹的骗术很成功，但他还是逃不过牢狱之灾。1920年11月，庞兹被波士顿的法官被判入狱9年。高墙铁锁没有让庞兹产生改过自新的念头，他反而怀念骗局给他带来的豪车、别墅和奢靡的生活方式，他在秘密谋划东山再起……

1922年庞兹上诉被保释，他来到了美国的佛罗里达州，如法炮制，设计了一个新的骗局：投入10美元，60天后就可以获得30美元的回报。这次的投资期限更短，利润也更诱人，更令人无法拒绝的是，庞兹这次的项目不是搞不懂的邮政票据，而是佛罗里达州的土地和房子。

为什么会选择佛罗里达州呢？

在西班牙语中，佛罗里达是鲜花盛开的地方，从这个翻译就可以感觉到这里的风光绮丽，景色宜人。的确如此，佛罗里达州位于美国东海岸的半岛上，东临大西洋，西临墨西哥湾，温暖湿润，是休闲居住的胜地。

在20世纪二三十年代，佛罗里达并不是美国经济的中心，这里的土地和房屋价格，一直低于经济更发达的北方各州。地理位置和气候的优越性，加上被低估的价格，让佛罗里达州很快成为理想的投资场所。美国北部的有钱人纷纷来到这里，买一座房子作为冬季度假的住所，或者买一块土地作为日后定居之用。

蜂拥而至的需求引来当地土地价格和房产价格的暴涨。

先来看看佛罗里达州第二大城市迈阿密的情况。距离迈阿密市区约64。4千米的一块地要8000美元至20000美元；滨水地块价格涨到了15000美元至25000美元；真正的海滨地块价格则高达20000美元至75000美元。[1]

1923年，美国佛罗里达州东南部的旅游城镇棕榈滩上的一块地价值80万美元，1924年直接翻倍，涨到了150万美元。到了1925年，这块地价高达400万美元。400万美元，按照今天的汇率折算大概相当于2800万元人民币，这个价格即便放到今天，也可以在北上广深等一线城市大部分地段买下一户豪宅。

房地产市场的火热程度，还可以根据地产公司和从业人员的数量判断。当你隔三岔五就接到房地产推销员的电话时，说明行业可以养活的人多，行业的景气度比较高；当你很久没接到地产公司的电话时，则说明行业的景气度相对较低。

根据相关统计，1925年迈阿密有2000多家地产公司，房地产经纪人数高达2。5万人，而整个城市的人口只有7。5万人。也就是说，这个城市有三分之一的人在卖房子。这仅仅是房地产经纪人的数量，如果再算上其他与房地产相关的职业与岗位，相关从业人数占比更大。仅仅从这一点看，房地产行业成了佛罗里达州名副其实的支柱产业。

土地与房价，是面粉与面包的关系，土地这个面粉贵了，房价这个面包也一定会涨价。当时，迈阿密的房价在3年内上涨了5倍至6倍，佛罗里达的房价一年涨四倍的情况比比皆是。

在火热的房地产市场中，有一部分人的需求是真实存在的，但大部分人买卖房产、土地的目的是为了投机赚钱。佛罗里达州最热卖的是距离海滩较近的地块，然后是城镇附近的房产。用今天的话说，这两个地方的房子要么是海景房，要么是核心地段的紧俏住宅。好地段的土地和房子向来是稀缺资源，当供给小于需求时，价格自然不断上涨。

地价和房价的涨跌过程和普通商品有所差异。一般情况下，价格涨跌对于所有商品来说都是同步的，不存在你店里的可乐3元，隔壁家5元的情况。在没有学区房的情况下，地价和房价的涨跌像投入水面的石子激起的涟漪，总是从中心向外扩散。核心地段的地价和房价很高，但随着与市中心距离的延长，交通和生活便利程度越来越差，价格自然也会越来越低。

对于那些远离海滩和城镇的土地和房子，它们不是最好的投资选择，但买入它们的人并没有在这里居住或者建房的打算，他们之所以会买入，只不过想大赚一笔，在十天半个月后卖出盈利罢了。

投机热情向距离海滩8千米、16千米甚至更远距离的土地和房屋蔓延。这样的市场和投机氛围，无疑是庞兹大显身手的好战场。庞兹立马成立一家房地产公司，在距离杰克逊维尔西约105千米的地方买了一块大小约4046。9平方米的土地，然后将其分成23小块对外出售。

庞兹的骗局如此简单、愚蠢，让人意外的是，他的地卖得很快，由此可见当时房地产市场的火热程度。

不久，庞兹的骗局又破灭了，这次他蹲了更长时间的监狱。在佛罗里达州繁荣的房地产市场中，像庞兹这样的骗子毕竟是少数，大多数是商人和投机分子。

房子和地皮的价格每天都在变动，投资热情让佛罗里达的地价和房价一骑绝尘，炒房、炒地一夜暴富的故事不胫而走，这种传说比流感病毒传播的速度更快，而且更致命。

来自全国各地的投机分子纷纷涌入佛罗里达州，公路上来自各地的汽车把这里堵得水泄不通，佛罗里达州到处都在规划建设酒店、公寓和娱乐场所。从图3-1中可以看出，1924年至1926年期间，迈阿密、坦帕、杰克逊维尔发行的建筑许可证暴增，侧面可以证实佛罗里达州房地产市场的火爆情况。

图3-11919年至1928年迈阿密、坦帕、杰克逊维尔发行的建筑许可证（单位百万美元）[2]

根据协商会议委员会指数，1921年7月美国工人每小时工资为0。52美元，到了1929年也只有0。59美元。看到这个数据是不是有些震惊，美国工人的工资这么低？刚开始我也抱着怀疑的态度，但当看到另一份数据时，疑虑被打消了。另一组数据显示，1929年美国有2750万个城市家庭，有1200万左右家庭年收入在1500美元以下，有600多万家庭年收入在1000美元以下，这两项数据累计，年收入在1500美元以下的城市家庭占美国城市总家庭数量的比例约为65。5%。

以今天判断房地产市场是否存在泡沫的房价收入比衡量当年的地价、房价，现代人应该感恩现在的房价。当时，美国大多数城市家庭不吃不喝工作一辈子，掏空六个甚至更多钱包都买不起佛罗里达州的一套房子。

高地价和高房价需要资金维持，可到了1926年春天，购买力已经出现了后劲不足的迹象。戳破泡沫的那根刺，是一次自然灾难。

1926年9月18日清晨，“迈阿密大飓风”从迈阿密附近登陆，它以每小时241千米的速度和3。35米的飓风潮穿过佛罗里达州南部，并且带来超过20厘米的特大暴雨。

在中国的五行学说中，水克火。迈阿密大飓风带来的暴雨浇灭了佛罗里达州房地产市场的热火。灾后，有数据称飓风摧毁了4700栋房屋，2。5万人流离失所，约400人死亡，6000人受伤。

大灾之后有大难。飓风中价值连城的房屋被毁于一旦，很多人的发财梦毁于一旦。更可怕的是，飓风让人们意识到佛罗里达并不安全。投机分子纷纷以低价抛出土地、房屋，佛罗里达州的房地产泡沫迅速破灭。

泡沫破灭，一地鸡毛。

企业破产，投机分子破产沦为乞丐，其中不乏发疯甚至自杀者。当时的美国人一定没读过中国的《旧唐书·魏征传》，肯定也不知道“夫以铜为镜，可以正衣冠；以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失”，否则美国其他城市也不会重蹈覆辙，盖起一座座摩天大楼。

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