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第3部分（第1页）

套的进口设备，希望扩大生产规模，提高产品质量以赢得效益。结果还是一个字—赔。此时如果放弃这家工厂，将其折价处理，应该说损失还可以承受。但是领导的思维却是这样的：已经投入了100万，如果放弃损失太大，不如继续在这块地皮上投入，以期扭亏为盈，于是又做出决策：投入300万，在这里建立实习基地……在这种思路的支配下，最后，这块地皮干脆建成了该大学的西校区，一共投资两个亿。然而，随着时间的推移，西校区而今已经成了人们的笑谈。它孤独地矗立在荒郊野外，其他大学的新校区则全部搬进了大学城。

在这个例子中，大学领导显然在对“沉没成本”的理解上出现了偏差。所谓“沉没成本”，是指过去已经发生的，在任何条件下都无法改变的成本支出。通常，它主要是指厂商花在机器、厂房等生产要素上的固定成本。从固定生产要素的无形损耗程度看，这些固定要素会因技术进步或产品的更新换代而引起贬值，从而产生无法补偿的损失。沉没成本不仅对于企业，对于个人来说也很常见。在这里需要指出的是，有时候沉没成本只是价格中的一部分而非全部。

成本一旦沉没，就不再是机会成本。沉没成本具有无关性，即不管企业如何对之作出决策，都难以改变，所以应对“沉没成本”，最明智的方法就是管理者在继续作出各种决策时，不再考虑沉没成本。当然，话说回来，一个企业无论如何都应该尽力减少沉没成本，这需要管理者首先要努力避免失误的决策，能从企业、市场的诸多方面对项目作出准确判断。比如，上文提到的大学建厂的事情，决策者如果充分考虑到在这块地皮投资具有很大的局限性，就可以避免低效率的巨额投资。管理者也应该认识到，在复杂的市场当中，投资决策的失误是难以避免的，一旦出现，则需要避免将错就错，一错到底，这才是真正考验管理水准的时候。　。。

沉没成本——覆水难收不必收（2）

另外通过合资或契约，采用非市场的管理结构等，对减少沉没成本都是十分有利的。

2000年12月份，计算机芯片巨头英特尔公司宣布取消整个Timna芯片生产线。Timna是英特尔公司专为低端的PC市场设计的整合型芯片，当初在将巨资投入到这个项目的时候，英特尔公司的预测是：今后计算机减少制造成本的途径将是通过高度集成（整合型）的设计来实现，针对这一分析，公司大力着手生产整合型的Timna芯片。可是后来，PC市场发生了巨大变化，PC制造厂商通过其他的系统成本降低方法，已经达到了目标，为Timna芯片投入的成本成了典型的沉没成本。在这种情况下，英特尔公司的高层管理者果断决定：让这一项目下马，从而避免在这个项日上消耗更多的资金。而后来的事实也证明，尽管Timna芯片给英特尔公司造成了损失，但及时放弃的做法使得公司得以将资源应用于其他领域，其收益很快便消除了沉没成本带来的不利影响。

所以在投资时应该注意：如果发现是一项错误的投资，就应该立刻悬崖勒马，尽早回头，切不可因为顾及沉没成本而错上加错。事实上，这种为了追回沉没成本而继续追加投资导致最终损失更多的例子比比皆是。许多公司在明知项目前景黯淡的情况下，依然苦苦维持该项目，原因仅仅是他们在该项目上已经投入大量的资金（沉没成本）。因为花了钱而去做自己本不愿意的事情是我们在消费中经常犯的错误：我们总认为真正消费了才对得起花的钱，但当你已有的投入是错误的话，接着做下去就是不理性的了。这种“追加错误投资”的例子不光在企业内存在，在生活中也是屡见不鲜。

现在很多家长都希望小孩子懂音乐，会弹奏各种乐器，这样既能陶冶情操，还能开发智力。晓芳的妈妈就是这样的典型，她咨询了很多人，最后决定先买一台2000元的电子琴。可是妈妈的热情并没有激发起晓芳的兴趣，她一放学就喜欢出去和小伙伴一起玩耍，天黑了才回家，吃完饭又要写作业，没有多少时间练琴。电子琴买回来的前几天，晓芳还觉着好玩，后来父母逼得紧，她干脆不学了。不久，晓芳妈妈的同事介绍说有一位音乐学院钢琴专业的老师可以给晓芳做家教，每个月10个小时500元。妈妈心想电子琴都买了，不好好学，琴就浪费了。然而此时的晓芳已经对此失去了兴趣，学起来很不用功。半年后不见有什么起色，父母终于放弃了这个主张。为了不浪费这个电子琴，他们继续浪费了3000元的家教费。

由此，我们可以看出：面对沉没成本，最明智的做法就是不再理会。我们不能被“沉没成本”控制。既然都已经是过去的、不可以更改的事情，我们就可以把它们暂时搁在一边。不管沉没的是什么，又有多少，这些都是无可挽回的损失，对未来而言，都已经没有意义。就像你已经浪费很多时间、不可以挽回的时候，不应该再为自己曾经虚度的时光而悔恨，因为在你叹息的那一刻，又有光阴从你的指尖溜走了。我们设想自己从零开始，现在只做对自己最有利的事情。

一个人在奋斗过程中也不可避免地会走一些弯路，关键是及时发现错误，纠正方向，做出新的选择。企业经营更是如此，当覆水难收时，当务之急便是果断停止投入，及早舍弃，才能去争取一个更好的未来。

房产—自住还是投资由谁决定

据《北京晨报》2008年5月22日报道，《北京晨报》房产周刊与和讯房产网共同组织的《2008春季房展会购房人问卷调查》结果已于前一天出炉，根据本届北京春季房展会的现场调查和在线网站调查的数据显示，有9成以上买房人均以自住为目的购房，与以往接近20％的投资购房人数相比，这一比例缩水近一半。

在调查过程中，有9成参与调查者认为北京房价偏高。而来自于中大恒基的数据显示，2008年4月北京二手房投资比例仅，与2007年同期相比下降23。中大恒基相关负责人透露：“目前北京二手房市场投资比例降至3年来最低，主要是北京房价高位运行，第二套房贷政策及多次加息导致投资成本提高，挤出了相当一部分的投资群体。”

人们买房的目的一般有两种，一种是为了自住，一种是用于投资。由上面的报道可以看出，人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。但是，在这种变化的过程中，自住还是投资就要采取不同的措施。

如果买房的目的是为了自住，就要考虑如下因素：

1．房子是否实用　　　对于自住型购房者来说，应该将实用放在首位。要看交通条件是否便利，周边自然环境是否好，房屋结构是否满意，价钱是否合理等。总之就是要住起来舒适、实用。

2．房子能否适应今后　　　生活的变化要知道生活不是一成不变的，自住型住房在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化：单身的人要考虑到日后的结婚、生子；孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境；父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。一处外围环境再好、小区建设再理想的房子，如果不能为以上这些问题带来方便，也不是一处适合自住的房产。

3．物业公司好不好　　　对于自住房产来讲，物业公司的优劣绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。这一点对于购房自住的人来说尤为重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。

4．所购房产是否具有一定的升值潜力　　　在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。买房的目的是为了自住，但也要考虑日后房产升级的因素。虽然随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，而对自住房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。

从狭义投资的角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，预期它什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的是该房产的未来增值预期有多少。那么什么样的房产最具有升值潜力呢？

首先，房产作为不动产，其地理位置是最能带来升值潜力的条件。大型商业圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

考察一处房产的潜在价值

那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。

1．用租金乘数进行估算　　　租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

2．用15年租金收益比较购买价　　　这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。如果该房产的年收益×15=房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15》房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该房产的年收益×15

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