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第5部分（第1页）

样的一个分析和推测，如果你从购买力这个角度来考虑房价上涨，北京的房价甚至可以炒到30万一平米，但是它不能这样涨，房价会在哪个阶段出现问题应该反过来算，算全国房地产开发商最后在什么节点出现资金链断裂。中国老百姓不会出现违约，你要是从这个角度来看，房地产开发商资金链什么时候会断裂？假设房地产价格无限上涨，那地产商在买地有一个很大成本，修房有很大的融资成本，它的成交量会逐渐变小，它在这个过程中住房销售、回笼资金会逐渐萎缩，当资金链萎缩到不能够去负担它融资成本时，它的资金链就会断，小的房地产公司会先断。当它出现问题时它就会加速卖房来套现，这就是它的拐点。现在在什么程度下成交多少房子，导致它的成交额小于支付万亿贷款成本时，它的拐点就可以算出来了。那时我们会看到什么呢？可能这个房子被炒到10万一平米了，从10万到2万中间全有需求，房地产会从那个价格掉到2万块钱是没有阻力线的，投资房地产是肯定买涨不买跌，当房价往下走时他肯定不愿意持有房产，这样就会抛盘。最后房地产跌到2万块钱以下刚性需求才可能接盘。现在我们非常感兴趣的是价位到多高时会导致成交量萎缩到一定程度，让房地产开发商不足以偿付他贷款融资的成本，我们要算出这个点，算出这个点就大概会知道房地产大概还会涨多少年。但是现在我还没有算出来，但是在你的有生之年我肯定会算出来的。

主持人：谢谢宋老师，也谢谢各位嘉宾今天非常精彩的交流和对谈。由于我们时间有限，今天的对谈活动就到这。

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第一章通往华尔街的坎坷之路（1）

1989年我大学毕业时，已经对华尔街有了足够的了解，清楚那是我的目的地，就在纽约跟大佬们玩金融大联赛。问题是，我进入的机会为零。那些大金融机构只从全美最顶级的学校招人。他们搜索顶级商学院，从哈佛、普林斯顿、耶鲁和宾州大学挖掘杰出人才。他们很早就确定人选，在这些孩子毕业之前就引入公司获得工作经验。达尔茅斯的马州大学根本就不是他们招聘路线上的一站。他们只要最好的，招聘官只奔向他们认为最能找到人才的学校。

我明白美国的大金融企业是最艰苦的职场。学习过程极端严苛，年轻人往往四十岁就累惨了，再也坚持不下去……无休止的工作时间，巨大的压力，唯恐错失良机的恐惧。但我仍坚信这是我要走的路，哪怕它注定是一条漫长而艰辛的路，总得攀登上坡。我没跟任何人商量这事，决定自己去闯，就凭着我的寂寂无名的小学校的经济学学位。不管从哪个角度看，我跟一个哈佛毕业，在大金融机构的董事会里有十七个关系的孩子相比，都毫无优势。但是，正像老爸说的，这不是我起步的地方，这是我的结局所在。

于是，我开始苦思冥想我的独门蹊径，就像站在艾格尔峰北坡，考虑从哪条路攀援而上。我有的是主意，但要找认识的联系人和关系网，就没招了。我完全不知从何下手。虽然我已经离开伍斯特很远，但距离华尔街还有好多光年呢。我做好准备接到无数拒绝，但坚信每个“不”都将让我更靠近“是”。看见了吗？那么年轻的时候我就是个心理学家了。

我私下盘算着给自己设定五年进入华尔街的目标……不是某个铺着长绒地毯的办公室，而是下面交易大厅的竞技场，在那里人尽其用，游戏里最强悍的角色护卫着机构的资产。我坚守着老爸灌输给我的梦想，金融的莫大诱惑蕴藏在老爸的另一个咒语里：一个人在一年中每个交易月总能遇到天赐良机……做空者的至理名言。

在眼见老爸小心谨慎步入大牛市后，我说不出为什么，就是一直很认同做空者，尽管我明白，在传统意义上，投资世界里真正的大成功者，是那些寻找正在上升的公司股票的人，是那些总能以新想法和新发现获得突破的人。

不管怎么样，1989年夏天，我为自己设立了职场道路。我开始向东北部金融机构大举进攻，仗着我老爸另一句咒语：瞎猫还能碰上死耗子呢。我向金融界轰炸了大概一千多份申请信，附上没什么实质内容但充满雄心壮志的简历。在法尔茅斯图书馆里，我花费很长时间来研究新英格兰经纪公司的首席执行官们、首席财务官们、市场主管们、人事经理们，还有谁知道是什么人的资料。

我给他们寄信时，用数量战术，一次发成打的申请信，我自己两手抱得满满地送进法尔茅斯邮局。拒绝信像机关枪扫射似的寄回来。但我毫不灰心，我继续寄：波士顿、海因斯、昆西、普利茅斯、巴泽兹湾，向西直到纽波特。结果是：零蛋。

事实是，我连一次面试机会都没得着，更别提工作了。我想，即便没人邀请我，我也得想办法进去。于是，靠着我的地址单，我对经纪公司进行侦察巡逻。我只拿着想见的人的名字，要花言巧语蒙骗过前台接待员和秘书……他们都想赶我走，因为我根本没有预约。

当每个招数都被识破，只带来蒙羞的失败结果时，我慢慢醒悟到我得更狡猾一些。于是我策划了新战略。我得偷着进去，闯进去，撒谎进去，或者伪装进去。从那时起，我就变了个人，成了低级骗术、歪门邪道和借口诡计的专家。我的一些招数实在荒唐，我得防着别被人讥笑死。书　包　网　txt小说上传分享

第一章通往华尔街的坎坷之路（2）

我装扮成一个西服革履、跑得上气不接下气的年轻经理，因为迟到太久，没工夫跟前台解释，到了经纪公司，长驱直入，就好像这地方是我的，然后直奔老板办公室。（那是90年代初的纯真年代，换成现在我可能就被当场击毙了。）另一些时候，我只是说我就是有预约，没什么“如果”，“并且”或“可是”，我是跋涉了两百英里长途而来的。在另一些时候，我事先研究了目标，专拣他的生日或纪念日带着巧克力或鲜花说要亲自送给他。为成功潜入敌人营地，我投资置办了几身蓝色商人工作服。埃德·奥布赖恩，现在是我的继父了，资助了这一行动所需的鲜花。

我最成功地混入美林、雷曼、摩根士丹利或美邦证券的新英格兰办公室的招数是装成比萨饼外卖员。埃德让我穿一件白色长外衣遮住里面的西装，还提出要资助比萨饼。我解释说，实际上，比萨饼的盒子都是空的，资助就不必了。

比萨饼家常美味，人人皆喜，这个词能让石头心软化。“给马修先生的比萨饼”可不成，你得说职业行话：“香肠、蘑菇和超量奶酪，马修先生，趁热。”或者，“香肠、辣椒和西红柿，瑞克·马修，一定要热的。”又或者，“瑞克·马修要热的……超量奶酪和香肠。快点，快点！”最后这种，我是冲到前台用装得最像的意大利口音喊的，长驱直入，因紧急而直颤抖，好像任何耽搁都会让接待员丢掉她的工作，就更别提我的了。等过了前台，我就抛下白外衣和比萨饼盒子。

当然啦，只靠着比萨饼盒子冲过第一道防线，我仍然距离我的终极目标……获得一个华尔街大金融机构交易员的工作……还有相当远的距离。但我至少进门了，只从字面意义来说，我还见到了几个地区经理……多数只见了大约四秒半，他们就把我赶出楼了。

然而，毕竟有极少的几个，无疑是被我的意大利口音逗乐了，让我聊了一会。某些人确实是好人，而且看起来很同情我为了得到一个金融界的工作不惜冒因非法闯入而被逮捕的危险。很奇怪，我注意到他们全都讲了同一件事：除了我必须先通过“系列7”考试才能在任何一家经纪公司工作外，他们都告诉我必须有销售经验。可以是上门推销或打电话，但实际的销售经验是至关重要的。他们都说可以考虑给我个机会，但我必须先拿出一份真实的销售业绩证明。

“孩子，”有个人告诉我，“你要从当一个销售经纪人起步，在你开始销售股票、证券、债券之前，你必须知道怎样接近别人，用流行话说就是如何抓住他们的兴趣，如何吸引他们，又如何警告他们。我不管你第一个销售经验是卖什么的，看在上帝的份上，你赶紧从这儿出去卖出点什么，而不是浪费我的时间！”

我想他是美林集团分部的一个经理，但他对我真是不错，我记得他一边跟我聊还一边让送来几杯咖啡。最后，他还说我们得吃点他以为是我带来的比萨饼。我赶紧说还有一个预约，用跟我混进来时一样的借口离开了他的办公室。哇噻，我想，这个金融游戏真要了我的命。

这最后一位先生确实了解我的部分渴望。我的内心深处燃烧着如此强烈的雄心，强到有时我认为它会将我烧尽。我做好准备哪怕穿火而过也要达到我的目标。我心目中的英雄，作家拿破仑·希尔的一句话深得我心：成功者从不放弃，放弃者无法成功。　。。

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