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第593章 聊点大的（第2页）

就在沈方准备再过分点向上的时候被李富真给按住了。

嘴角微扬:“不许太过分。”

沈方...我玩的正起劲呢，你这让我停了多难受。

沈方还想眼神对视撒个娇，糊弄过去，但是李富真一点都没有让沈方继续下去的想法，她知道这个男人得寸进尺。

“亲爱的，现在我有个问题想要想你请教一下，你觉得我们三星集团的地产走向。”

沈方摸了摸下巴。

“这个讲好了，有什么奖励？”

李富真对着沈方的耳朵吹了口气：“你想怎么样都可以，包括你那个想法。”

沈方搓了搓手看了成宥利一眼又看像李富真。

“这可是你说的。”

成宥利......

李富真嘬了一口沈方。

“沈老爷，快点的吧。”

“韩国的房地产，根据住宅的性质可分为两个时期，一个是1960年到2000年，一个是2001年到今天，这两个阶段的情况不太一样，先说第一个阶段。”

成宥利举手:“为什么分为两个阶段？”

李富真白了成宥利一眼：“没事多看看书。”

成宥利委屈巴巴的看着沈方，一脸求安慰的样子，惹的沈方哈哈大笑。摸了摸成宥利的小脑袋瓜。

“乖。”

沈方喝了口酒:“我们通常说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。那么咱们先从人口这个长线入手。上世纪60年代，面对贫穷的韩国。朴正熙上台了，就是那个被枪杀的那一位总统。好像是你们国家第三位总统吧？”

李富真点了点头：“是的，朴正熙在位期间确实做了不少好事。”

沈方点头，他也挺认同的。这位将发展经济作为国家的首要课题，确定了出口导向战略，建立首尔-仁川工业区，正式开启了韩国的工业化进程。带领了韩国走向工业化的道路，让韩国的经济腾飞起来。

“工业化必然带来城市化，于是韩国的人口纷纷涌向首都圈（即首尔、京畿道和仁川等地）。这和我们内地的走向先让一部分人富起来走的路子相同，这也导致了你们韩国本土，除了首尔地区之外，其他地区比较贫穷。贫富差距比较大。”

随着韩国经济腾飞，尤其是从70年代开始的制造业升级，以钢铁、汽车、造船、电子、家电为主的新兴产业陆续出现，导致首都圈的人口迁入速度也越来越快。从1960年到1990年，首都圈一共增长了1338万人，平均每年增加44.6万。

除了大量迁入的新市民，韩国人当时也非常能生，从1950到1960年，韩国的总和生育率一直保持在6左右，这也是首都圈人口快速增长的一个重要因素。不过在进入60年代之后，韩国的总和生育率开始迅速下跌，直到1985年才趋于平稳。

这种恐怖的增长一直持续到1992年，当时首尔的人口高达1100万。1992年之后，首尔的人口才开始缓慢下滑，但整个首都圈还在缓慢增长。到了今天，仅占国土总面积12%的首都圈居住着2600万人，占韩国总人口的一半，经济总量更是占到70%以上。

其实这是一种病态，宇宙国的经济都在首尔，谁要是一颗原子弹打到首尔，宇宙国直接就能瘫痪了。所以韩国也被称呼为“半城市国家”。人口和经济高度集中于首都圈，其他城市可以说的上是可有可无，发不发展也就那样。

所以韩国首尔看起来确实光鲜亮丽，非常的繁华，废话能不繁华嘛，都聚拢到一块了。

这是理解韩国房地产的一个基础，韩国的地产说实话，除了首尔，其他地区的开发价值也就一般。

不过什么事情都需要逆向思维去理解不是。

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