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第233章 四个核心指标（第1页）

在投资界里有一句名言：在上升型的城市里，才能找到更多的机会；只有往上升型的城市里投钱，才能通过势能去覆盖足够多的机会风险。

作为一个老Vc，杨默自然知晓这条近乎于规则的名言；而后世在县域级下沉市场或成功、或失败的数十个投资案例，也让他对这句话有了更深的了解。

………………

“做这种以区域综合带动效益为第一要务，但同时必须兼顾财务指标的社会型项目；在立项的时候，第一件事，就必须相对精准地去判断一个城市的短中期潜能，否则滚雪球之下，你只会越来越举步维艰，最终陷入泥潭，被活活淹死。”

“而判断一个城市短中期潜能，归纳而言，主要有四大核心指标。”

进入教学模式后，杨默习惯性地板起了脸来，而在这方面吃过无数小苦头的吕莹莹也乖乖地挺身坐好，宛如一个三好学生一般。

“第一个核心指标……人口。”

“这是个大家都知其然，但却未必能够知其所以然的核心指标，也是最重要的指标。”

“你必须知道，你家穆叔叔既然选择了商业地产作为切入口，那么土地才是他这个项目，以及后续一连串计划的第一生产资料；”

“偏偏经济以人为本，有人的地方土地才有价值，没有人的地方，土地这玩意单从商业的角度来考虑，本身上面是没有价值的。”

说到这，杨默瞅了瞅欲言又止的土狗同学一眼：“我知道你想说什么，无非就是我们国家现在有12亿人口，听起来就令人头皮发麻；哪怕是齐鲁一个省，人口也超过了8000万，这么多人口摆在那，我干嘛还要提这个？”

见到土狗同学点了点头，杨默嗤笑一声：“丫头，很不幸地告诉你，哪怕咱们国家有12亿人口，但其实大部分的土地上是没有人的……准确的说，是没有直接与其建立有效经济生产关系的人。”

“就拿齐鲁来说，虽然人均耕地面积只有可怜巴巴的2.2亩人，看上去是人多地少的状况，但实际上，光闲置无法开发的盐碱地就超过了2亿亩，再加上涂滩、贫瘠丘陵等一系列地形，目前并没有经济生产价值的荒地就更多了。”

“哪怕初中的课本上都写过，土地是人类社会最基本的生产资料。与人类建立了有效经济生产关系的土地有多少、该区域内每个人与多少土地建立了生产劳动关系、这些人的生产效率如何，以及这些土地的单位可能提供的经济产能，都直接关系到这片区域的发展潜能高低。”

“总之，你记住，目前国内有超过120个地级市、400多个县级市；总计超过500个设市的地区和上千个县级地区，在国家没有出手干预或者科技突破之前，并不是每个城市在中短期内都真的具有足够的发展潜能的。”

说到这里，杨默耸了耸肩：“这里面的辩证关系有些复杂，具体计算公式更是令人头皮发麻，以你的小脑袋瓜子一下肯定理解不了；”

“所以，你只需要记住，人口在持续净流入城市，往往都可以确定为具有相对乐观的中短期发展潜能，在未来的二十年内，这个评判标准甚至是可以被视作是真理……无他，咱们国家现在科技底子还是很薄弱，唯一可以被视作高权因子的，就只有【人力资源】这个因素了。”

土狗同学眨巴眨巴眼睛：“都说天南地北齐鲁人，这近十年来咱们齐鲁人外出务工的可不少，照你这么说……咱齐鲁这边的地头上，都没啥发展潜能可言啰？”

杨默额头一黑，没好气地给了她脑袋一下：“我刚才说了，一切的前提都是国家没有直接干预……再说了，中原三省和两陕地区的国家定位不同，走的是【全局为上】的路子，大部分城市的中短期发展潜能并不算低，只不过民众受惠度没有那么高而已！”

用一个近乎粗鲁的姿态避开这个会要人命的话题之后，杨默哼了哼：“虽然咱们临邑县最近十年的人口数据没有拿到，但感觉都感觉的出来……最近十年，临邑县这边的人口流失率绝对超过了20%！”

“要知道，最近十年内国家的平均人口增长率是14.8%……以14.8%的人口增长率对上20%以上的人口流失率，临邑县的人口净流出率超过5%……你觉得县城这一块的发展潜能能有多高？”

说到这，杨默哼了哼：“而且具体问题具体分析，你要搞清楚，那20%的人口流出率还是在计入我们这几家石油单位每年不断扩招新职工的基础上评估出来的数据，要是撇开这块因素，光看临邑县本地的情况，它本身的人口流失情况更严重！”

“人口流入率能否跑赢人口流失率，是评判一个城市是否值具有泛投资价值的基本门槛……不计入我们这几家石油单位的恶化，临邑县这块别说60分及格线了，连40分都拿不到，你觉得它自己的中短期发展潜能能有多高？”

土狗同学挠了挠头，总觉得杨默这话有些飘，有些功利，也有些消极，更让她有些迷糊；但既然杨默能用这种肯定的语气说出这这番结论来，

那想必应该是……

有道理的吧？

………………

“第二和核心指标……造富能力！”

“如果说第一条核心指标是偏客观因素，那么这一条指标便是偏主观因素……两者之间的关系类似于Swot分析法里面的优势和机会。”

仿佛是在投三分篮似的，杨默将烟头精准地把烟头丢进了锈迹斑斑的撮箕里：“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往；”

“老百姓如果都有钱，都能相对容易地赚到钱，那么这个城市就会进入一种正向循环中……有钱人和有钱人不断地做生意，小商户也会收益更多，哪怕开个包子铺，哪怕挑着扁担把自家种的菜挑到成立来卖，也能过的很好……从而吸引更多的资金、项目和人才进来，最终以后天胜先天，让城市产生强大的虹吸效应。”

扭头看了看眼中隐隐有光亮闪烁的土狗同学，杨默耸了耸肩：“事实上，你那位穆叔叔打的就是这个主意。”

“采用类似鲸落的手段，不以直接经济效益为考量目标，以商业地产作为切入口，依仗着这个行业超长的产业链和用庞大工人数，拉动县域经济的同时，也给一些人提供足够的造富机会，然后利用国人喜欢一拥而上的天性，用这块蜜糖，引诱更多人和项目涌入临邑县。”

说到这里，杨默点了点吕莹莹：“听过这段时间被炒的沸沸扬扬的【熊猫汽车】项目么…就连你家穆叔叔自己也承认，他的思路，就是学习这个项目。”

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