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王者现在要去那?那里也不想去,因为走到一个尽头。只有回头罗!再走一遍,王者之路皆烽火,万丈热情冲天高,不羡鸳鸯不羡仙,只愿众生都逍遥!逍遥王─龙吟月。
房地产笔记:
每个人心中一把尺、一个秤,量长短、秤轻重。没有对或错,只是立场不同。究竟怎样的房价才算合理?
所得衡量房价最常用,买不起不等於不合理。所谓「专家」,是指长期关注房地产业的学者、媒体,或是房地产业者本身,以及相关业者。这群专家,长时间都身处房地产界,成天看房地产、谈房地产、思考房地产,算是对房地产深度了解的一个族群。在「接触多、了解多」的前提下,对房价合理性的见解,应该更具有参考价值。究竟在他们心中,盘算着什麽样的公式,来看待合理房价、评估进场购屋的时间点呢?
房价是否合理,个人价值判断标准不一,但是协助房价判断的参考数据却是十分重要,目前民众对合理房价多所困惑。房价资讯透明化,绝对有助於合理房价的研判,也就是说,如果民众能够得知房屋的实际成交时间及价格,就可以进一步判断,在当时的经济环境及房市景气之下,这间房子的实质价值。
反推到目前的社会经济及产业氛围,民众就可以清楚比较,究竟怎样的房价才是合理的,或是来研判这几年来这间房子的增值实力优或不优。
在房地产经济体,因为市场规模十分庞大,政府不应该「干预市场」、左右市场价格;换句话说,市场机制的力量胜过一切,所以:「市价就是合理价」。
能够成为成交市价,就表示买方与卖方达到一定程度的共识,只要买卖双方有共识,便没有合不合理的问题了。毕竟房屋买卖过程中,主观因素居多,很难为「合理」房价找一个通则定义。
如果一定要找出一个法则,那应该是「开商有利润、投资者有薄利、消费者买得起」,达到三赢的平衡。房市景气若下滑,主要还是受制於总体经济的干扰。
供需平衡就是合理房价。以供需法则来看待合理房价。
供给少房价高、供给多房价低,这是自然不变的原理。举例说钻石这麽贵,却很少人会质疑钻石价格,因为它很稀有;一公升汽油二十五元,一瓶水六百cc二十元,水都比油还要贵,看起来也似乎是不合理,但是因为有市场需求,水被赋予新的价值,所以不能单用价格来评估价值。
也就是说,只要买方认同的价格,就是合理价。
高房价是房市未来无可避免的趋势,尤其是资源集中的大都会区,就业机会带来人潮、引进住宅需求,一般年轻人买不起市中心精华区房屋,本来就很正常,每一种商品都有等级,买不起并不等於不合理。
一般人惯用以所得衡量房价,计算出房价所得比来评估房价是否合理,这是学习国外的评量方式;但是所得资讯若不像国外这麽透明,真正家户所得收入,大部分不易据实查核,而且是所得愈高隐匿愈多。所以参考房价所得比,数据一定会偏高,这样看待房价反而是不合理的。
房屋资讯透明度高,吸引外资相继投资,房地产蓬勃展。房价若偏低,也是一种「不合理」。一般人都习惯用「所得」来衡量房价合理性,这是普遍的社会认同方式,可说是对合理房价的第一联想;但是在争取最大利益的前提下,买贵,会觉得多付,买便宜,却不会觉得少付,这是很有趣的现象。
所谓「合理性」的声讨声浪,大多是以高价要求降价为主,很少听到是因为低价而要求涨价的。
买不起,觉得贵,自然产生不合理的质疑;买得起,买便宜了,压根不会想到卖价的合理性问题。买方总认为,「会能卖这个价格,建商一定有得赚,价格就是合理」,这也是人之常情。
但是这样的逻辑套用在房地产上,却显得缺乏正义感。都市城市房价普通被认为偏高,以所得衡量房价,降价有理;如果同样的逻辑从乡村边缘的角度来看,一样用所得衡量房价,那麽,是不是就应该是:涨价有理?
房价太高不合理,应该降价;房价太低是不是应该要涨价?
「宁可在景气悲观的时候买好房子,而不要在景气乐观时买到不好的房子」
房子若几乎是「人人买得起」,只是选择性的问题,通常绝不是在精华地段。
「当价值大於价格时,无论何种时期,消费者都会出手购买」,「价值与价格之间的衡量,主要系於区域认定、负担能力、人口结构及产品竞争力等四大因素」。基本上,买方普遍用这四个要素衡量房屋价值,当价格高於价值时,买方不会出手买;反过来当价值高於价格时,无论景气好坏,买方都会进场。而衡量价值与价格的这把尺,长短标准就因人而异了。
谈到合理,重点是在合『谁』的理,买卖不成交,就是因为你的理和我的理不同;买卖能成交,就是因为理已相同,就是合理。只是,在市场机制的现况价格下,对未来房价的看法,业者长短期都看多,学者只看好长期房价。
房市各种论调百家争鸣,乐观者,认为经济已然全面复苏,气势锐不可挡,颇有一飞冲天之势,悲观者,则认为最坏的时代还没有开始,房价未来迟早还会重重摔一跤!
买的人觉得很满足,卖的人也觉得有赚到,这本来是一场好事,不过,似乎总有些「杂音」,回荡在市场间,而这些论点与看法,或许都有其「成理」的基础,但是,只要稍微再冷静想想,就会现到在这些说法的背后,有些根本就是狗屁不通!但是大家一片人云亦云的结果,好像就变成了真理,事实上,真的是如此吗?
如果一个区域各项公共建设完工、交通建设齐备,生活机能完善...各项硬体都ok,这房价究竟可不可以涨?「理论」上似乎是该涨的,但是如果它就是不涨呢?想想,有没有这种例子?不少吧!...但是实在不好举例,怕伤了住在这些区域里的朋友们的心..
反过来说,有没有公共建设老旧、交通建设普通、生活机能一般...房价却始终不坠的区域?...仔细想想...也所在多有吧..
重点是,这两者都不是极端的例子,而且案例也都比比皆是,那....这理论究竟该站在哪边呢?如果「原则」与「例外」的比例不相上下,所谓的「原则」,又何来原则之有?
这房地产市场不还在这儿吗?套牢十年的屋奴,一波景气不就解套了吗?...当对的理论不断引导出错的结果,错的决定又一直出现对的答案...到底谁说了才算数?
所谓「市中心房价创新高,年轻人再也买不起市中心的房子了...!」所谓「年轻人想买间好城市的房子,得不吃不喝多少多少年...!」这当然是目前成熟的资本主义展之下的无奈!
但是如果换种角度,把这句话倒过来说一下,所谓「年轻人只要一毕业或一退伍,马上就可以买的起市中心三千万的房子...」,「年轻人想买间国际城市的房子,只要月薪三万就可以轻松成家...」这说的通吗?这种说法又合理吗?这能符合了所谓的社会公平原则吗?
这事儿不还持续吵着吗?这公平吗?他不就是「年轻人买进市中心」的代表吗?请问,有谁会觉得这事是公平的呢?
当社会的价值观就是只有同一个标准的时候,严格近乎冷酷的生存法则,却造就了目前台面上叱咤风云的实业家!要嘛就认份、甘愿,要不就唯有努力打拼,力争上游!
认真地「蹲」了下来,一步一脚印地从基层作起,这会儿的年轻人每个都想用「蹦」的!每个都期待做个钱多事少离家近,数钱数到手抽筋的工作,这又是对的吗?弄到高不成低不就,结果失业,试问,这个社会有欠你什麽吗?
这是一场全球的淘汰赛!适者生存的法则再次成为主流,现实的残酷,冰冷、无奈,但难道就没有突破传统、力争上游、反败为胜的例子吗?想想,也不少吧!
如果从财富的金字塔来看,当许多人在金字塔地下层煎熬的过着苦日子的时候,有多少人在金字塔的上层往上拉着gdp这个数字?难道这些人全都是含着金汤匙出生的吗?这些人的成功都是偷来抢来的吗?难道这些企业主都没有经过熬夜打拼、兢兢业业的付出过程吗?
如果社会的公理与良知是存在的,您又期待那些靠着买官卖官、攀附权贵,进而飞黄腾达的人,有什麽样的下场呢?在平均数字的背后,隐藏了多少盲点?没错,是有许多令人心酸的悲惨故事,但是,确也有更多愤励志的经典!
不需要再给房地产市场扣上这麽沉重的大帽子!不要再用这麽简单的人云亦云,去解释原本就存在於市场之间运作成熟的机制与法则!
房地产市场要的是「健康」!每一种购屋、售屋的目的中,都拥有各自独立完整的权利!
「太低不想卖,太高不想买」,是权利!「投资有风险,风险自行承担」,也是权利!
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