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第4部分（第1页）

———由温州本地头脑灵活、社会关系广泛的消息灵通人士作为牵头人，聚集身边部分亲朋好友，前往某一个或数个城市群体购房。这类购房者以万人计，目的以投资获利为主。

———温州数家媒体及一批房产中介公司出面直接组织购房团，成建制、有计划地向全国出击，目的大多是中短线炒作升值。这类购房行为声势最为浩大，但有据可查的实际累计总人数不足万人。关于这一现象，将在第三章中作详尽描述。

———侨居海外的温州人回国购房。地点相对集中于经济活跃、景色怡人的几座沿海大城市，目的为安家置业、投资获利兼有，其人数及购房总量有限。

同样由于人口区域分布的原因，温州购房资金有三种类型：

———温州有关部门曾通过跟踪定量分析，测算160万在外温州人的总资产超过1000亿元。在购房家庭众多的前提下，由此分离出来的购房资金应以数百亿元计。

———海外温州人在国内购房资金至多为几十亿元。

———需要着重掂量一下的是本土温州人的购房资金。主要有这样几个数据可供分析。据温州市人民银行截至2004年4月底的统计，包括100亿元外币存款在内，全市各项存款的总额为1846。27亿元，扣除政府存款、政策性存款及各类企业存款，居民个人存款为900多亿元。另有传闻称，全市百姓尚有手持现金1000亿元。但温州市人民银行货币信贷与统计科负责人斥之为“无稽之谈”：这意味着包括山区80岁老农和刚出生的婴儿在内，全市平均每人手里捏着2万元现金，根本不可能！他认为按照当地经济水平与合理规律测算，躺在温州百姓手中的现金只有200亿元左右。900亿元居民个人存款加上200亿元现金，再加上企业存款中来自民营企业的可能挪作购房的资金，总数应该在1200亿元上下。考虑到2004年4月之前各地购买商铺最低40％首付，购买住宅最低20％—30％首付，以及温州人喜欢现金支付的习性，本土温州人可以调动的购房资金的理论最大值将上升到2500亿元。这个数据也正是许多媒体对温州炒房团“千亿概念”深信不疑的最大支撑点。然而，这个数据建立在两个完全站不住脚的假设之上：假设温州人不吃不喝不穿不玩不做其他任何投资，全心全意炒房；假设全市无论城市乡村的100多万个家庭齐心协力，百分之百地全民炒房。对这两个假设进行合情合理的剥离后，源自温州本土实际用于购房的资金总额达几百亿元将是比较令人信服的。

还有必须厘清的是，炒房是一个内涵清晰的行为概念，应该符合以投机为目的、在较短时间内买进卖出等基本特性。而在上述分析中，无论是购房者人数还是购房资本量，显然包含了常态的中长期安家置业以及非常态的追涨杀跌型投机等各种购房行为。综合多种事实依据，我们大抵可以判定，温州累计购房总人数及购房资金总额将在“10万人1000亿元”以上，而准确意义上的温州炒房者及炒房资金总额肯定在“10万人1000亿元”之下。

但现实是，许多媒体在广泛传播中，有意或无意地将相关概念彼此混同，除了爆炒还是爆炒。

“炒房路线图”之谜

“温州商会现象”是最近10年中国制度经济学研究中的一个大热门。

在温州，这个听起来怎么也得和旧中国工商业者联系起来的玩意儿亮相于20世纪90年代中期。目前，温州本土市、县两级的各类商会达40多个。而散布于全国各地的最早一个是1995年8月28日成立的昆明温州总商会。截至2003年底，异地温州商会的数字已上升到69个，正在筹建的还有13个。

虽然只是自发的自治组织，你可千万别小瞧了温州商会。上海温州商会的首任会长刘际潘，竟然是一位退役不久的东海舰队副司令员，堂堂的海军少将；内蒙古温州总商会会长周永年曾经位居呼和浩特市政府副秘书长……光是听听这些领军人物就知道温州商会不是吃素的。游荡四海的温州人很明白，在家靠父母，在外就得靠组织，有组织才会有力量。

一位北京学者在考察了温州商会的运行后感慨：有了钱又有了组织的人真的是很厉害的。

现在，这句话同样又适用于温州炒房团。有钱自不必说了，温州炒房团有组织的主要证据是两个：一是成群结队，群体性炒卖；二是在他们四处“流窜”的背后，还有一张神秘的“炒房路线图”。当年，一些坚定的左派人士将温州人遍地开花的商品经济行为斥之为“有组织有预谋地向党和社会主义发起进攻”，不幸的是，温州炒房团顽固不化，“有组织有预谋”的恶性至今不改。

温州炒房团的“罪孽”如此深重，使我们不得不对作为其重要“罪证”之一的“炒房路线图”认真考证一番了。此图曾被大小媒体津津乐道地广泛引用，对其描述也基本一致：

温州炒楼者按照房产升值空间及市场环境等因素，把全国房产市场分成四个等级，依次梯度推进炒作。

一级市场是上海、杭州、北京等钻石级城市，房价在5500元∕平方米以上；二级市场是东部沿海经济发达地区的大连、烟台、南京、苏州、福州等城市，房价在4000—5500元∕平方米；三级市场是东西部结合地带的省会城市或西部经济发达城市，如武汉、长沙、合肥、南昌、成都、乌鲁木齐等，房价在2500—4000元∕平方米；四级市场是经济地位和地理位置均比较特殊的地级城市，如广西桂林、安徽黄山、海南三亚等，房价在1000—2500元∕平方米。

这样的路线图不禁让人浮想联翩，就像是解放战争中的三大战役，一野、二野、四野根据来自延安的战略部署，在辽沈、平津、淮海的广袤土地上纵横驰骋，分割包围，彼此呼应，百战百胜。温州炒房团的强大和凶悍由此暴露无遗，这不是“有组织有预谋”又是什么？

问题是，如此缜密完美的“炒房路线图”是怎么出笼的，究竟是谁的杰作？虽然有小范围抱团集聚秉性，但总体上仍属各自为政的温州炒房者是否真能将全国一盘棋运作自如？一次极偶然的聚会，一次新闻同行间随意的闲聊，使一连串的疑问烟消云散。

向我揭开谜底的刘建生（化名）是温州媒体圈颇具声望的资深人士，新闻人的职业敏感使他对家乡人的全国炒房现象兴趣盎然，他一直期望能与高层智者就这一话题作深入的探讨。终于有了机会。2003年8月，刘建生接到邀请，飞赴昆明参加中国住交会主流媒体宣传联盟昆明年会。春城最豪华的佳华·威思汀酒店流光溢彩，大腕云集：中国房地产业协会、建设部住宅产业化促进中心的高官来了，北京华远集团总裁、住宅产业商会轮值主席任志强，北京万通集团总裁、中城房网轮值主席冯仑等名声早已如雷贯耳的中国地产领袖们来了。国内房地产业的各种资讯扑面而来，刘建生的大脑皮层异常兴奋，他深知，这是一次不可多得的充电机会。

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