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第13部分（第1页）

值。美国政府计算物业税时，是以市值租金为根据，推算真正的物业价值。当物业税的估值远远低于成交价时，次贷经纪有责任拒绝承办这项交易。有一段颇长时间，物业的价值都被严重高估，与真实的价值脱了钩。部分房贷经纪只想着发财，向次贷放款人收取回佣，故意将利率抬高，又将不合适的次贷推介给置业者，或是明知物业价值有问题也不采取适当行动。

这些经纪无视法律及没有社会责任，都是美国次贷风暴的成因之一，因此美国的司法部门正在调查及起诉违法的房贷经纪；可是，那些忽视次贷放款人及社会利益的虚报收入借款人，虽然犯了法，却可以逃过检控。这也是美国文化独有的扭曲正义感。

三、贷款公司推动次贷畸形发展

没有放款的贷款公司或者贷款机构，即次贷放款人的协助，经纪也无法完成有问题的次贷交易。次贷放款人将钱借给没能力供款的置业者或者炒家，看来是很笨的商业活动。事实上也确是低能。而罪魁祸首，是因为贷款公司受制过度才会出现。

九十年代末期，美国银行或者贷款公司要进行房贷贷款并不容易，除了法律规管太多，管得太死之外，贷款程序复杂而且手续过多，拖的时间也太长。首先，借款人要向银行申请贷款并得到初步批核，主要是审查借款人的资产和信贷记录；如果信贷人资产不足或者信贷记录欠佳，这宗房贷申请会被拒绝；审查合格之后，便要找银行以外的独立评估员评估物业价值，有需要的话还得找工程人员检验；跟着再找独立保险公司进行担保；最后由一位名为结案人员closer的次贷放款人代表签置房贷文件。过程涉及多位在政府注册的专业人员，文件和程序并不简单，如果房贷是八成以上，还要具备私人贷款保险，即是俗称PMI（Private　Mortgage　Insurance）的保险。有些人办理两三个月都未能得到贷款。房市是变化快速的市场，要等两三个月才能完成买卖，从事贷款业的商人和想得到房贷的置业者的困难，可想而知。

贷款机构看到次贷易做，不受法律监管，当然取易舍难，大家一窝蜂地做次贷。做次贷只要一位房贷经纪将借款人介绍到次贷放款人那里去，次贷放款人肯放款，便完成了所有过程。由于是私人贷款，政府亦不愿监管。除了加州之外，美国的房贷经纪不需执照、没有法例监管，他们的质素自然良莠不齐。房贷经纪是吃佣的行业，当然尽量批出贷款，不理会供款人的还款能力，当大家发觉批贷款太滥时，情况已非常恶劣。

第八章　涉及次贷的各方实情（4）

＇图B1

这是一盒早在次贷还未大行其道时，派给贷款申请人解释贷款过程的录像带，1995年制作。录像带的内容仍然有用，因为除了次贷之外，在美申请房贷的过程和十多年前差不多。繁复费时的房贷申请程序，相信是次贷在美国大受欢迎的催化剂。＇

经纪和借款置业的人采用次贷，主要因为借款人信贷不良或者无法证明收入，也有部分人是为免却繁琐的程序耽误时间，而先采用次贷买下房子，日后再做转按。现在美国次贷的元凶228　ARM，即是头两年定息优惠供款（通常是％）免供本金，其后28年高息浮动利率供款（通常是％）的房贷方式，正是针对先以次贷买房子，两年之内转按为优惠贷款。置业者先以次贷买下房产，两年之内可以建立一笔资产，并通过定期供款得到良好信贷记录。到时再花一点钱（通常是未清缴款项的2％手续费，再加上原本次贷合约规定的提早清还房贷赔款）做转按，避过第三年开始的高息供款。可惜，房市下滑，楼价疲弱，早前买的房子变成负资产，不能转按。结果，借款人被困于次贷贷款，无法脱身。

如果美国的房贷监管法律比较宽松，上述先用次贷买房子然后转按的次贷借款可能根本不会存在，次贷的影响亦不会如此严重。

事到如今，那些议员无视当前的环境及前因后果，不断立法监管次贷。难怪美国人叫议员是“制造法律的人”（lawmakers）”。

四、美国政府监管不力

政客的过失

无可否认，次贷风暴的形成是一大群人长时间违法交易的结果，要是美国政府严格监管，次贷风暴绝对不会出现。可以说，美国政府应管不管，不管的却尽力去管。高风险次贷没有监管，风险较低的优惠贷款却管得死死的。

美国政客对高风险的次贷不闻不问，也是构成次贷风暴爆发不断的原因之一，这又是美国的一个社会问题。美国人崇尚自由民主，对于任何政府监管都会抱怨。提出立法的议员必定受到排挤和非议。为此，美国的议员和政客面对社会问题时大多不闻不问，要到真正发生严重事件才出来讲话，得到支持才会动议立法。

次贷贷款是自由社会的私人商业行为，有人肯放款，也有人肯借款，证券市场上有投资者肯买入以次贷为抵押的证券，政府立法监管就是粗暴干扰自由市场运作，阻碍经济发展。政客虽然早知次贷危机的存在，但是碍于自由经济原则而不便立法干预，他们只能等到危机变成灾难时才能插手。

2007年年初，当次贷危机出现时，华盛顿的政客都将注意力集中在伊拉克战争。传媒和政客一样，只关注观众和读者关心的问题。政客更是只关心选民关心的问题，次贷灾难未出现，选民不关心次贷危机，顺理成章政客也不关心，结果便错过了化解次贷危机的最佳时机。

次贷问题比其它问题复杂，当需要政客插手时，骨牌效应已经出现。次贷危机出现后通过的一大堆法案，都是事过情迁之后的多余举动。即使没有这些法案，滥批次贷也已经成为历史，再也没有人肯买入抵押债务证券，次贷放款人都主动地收紧信贷。至于那些救市救民的法案也是来得太迟，效果太微、无济于事。

美国政府正视次贷问题的时候，才发现次贷对经济体系的最主要破坏力，在于大量次贷债务为抵押品的证券大幅贬值。那些结构性投资工具SIV已经被投资者抛弃，整个以次贷债务为基础的次贷系统已经崩溃。如果各大银行及证券行以次贷证券的真实价值入账，这些机构的来往账目便全部出现资产上的巨额减值。金融业倒闭潮将会一浪连一浪。正是这个原因，美国政府主动大力拯救银行业和证券业，美国联准会及欧洲央行连番大手注资。

美国政府甚至在2008年3月发行数以千亿美元的国库债券，给银行业作为融资及准许使用已无投资者购买的结构性投资工具，作为取得国库债券的抵押品。

即使美国政府采取如此大胆果断的拯救行动，美国著名华尔街大户贝尔斯登仍然在次贷风暴中倒下来，不少投资者的血汗因此而化为乌有。跟着倒下来的金融机构包括房利美、房地美、雷曼兄弟、美国保险集团、华盛顿互惠银行等。

第八章　涉及次贷的各方实情（5）

政府默许负值摊还的次贷

负值摊还（negative　amortization）方式是极高风险的次贷，政府竟然不加监管。要是美国政府在负值摊还次贷刚开始时，像香港出现十成贷款时那样，金管局立即叫停，相信次贷风暴也不会发展至难以收拾的地步。

由于美国房市经过几年的次贷推动，2005年开始，楼价急升至一般市民无法负担的程度，次贷放款人和地产发展商为了多做生意，而使用负值摊还的方法，让有兴趣置业的人买入他们没有能力负担的物业，即是楼价远远超过置业者的购买力。透过负值摊还，供款人在供楼的最初一两年，无需供本金及部分利息，这些欠供利息加入本金，成为本金的新增部分。

例如置业者购入70万美元的物业，单是利息每月便要4；000美元。次贷放款人容许供款人第一年以负值摊还方式供款，每月只供3；000元，即是本金每月增加1；000美元。第一年完结之后，供款人的房贷欠款是70万美元的本金再加12；000美元欠供利息，即是712；000美元。

如果该物业在第一年升值至800；000美元，供款人的抵押品价值上升，由负资产12；000美元变成有88；000美元资产净值，可以转按为一般的优惠房贷。如果该物业在第一年贬值至600；000美元，供款人的抵押品价值下降，由负资产12；000美元变成负资产112；000美元。这时候，供款人要筹112；000美元来偿付抵押品贬值的欠款。

负值摊还的供款方式在楼价急升时行得通，但都楼价下跌，这些房贷必然断供收场。供款人和次贷放款人都是赌博心态，两者都因为楼价下跌而蒙受损失。负值摊还的风险明显比次贷更高。次贷放款人明白到负值摊还的风险，但是手上持有大量抵押物业和次贷债务，要是物业价格下跌，后果不堪设想。次贷放款人企图以高风险的负值摊还，来拖延次贷风暴的出现。

没有人知道抵押债务证券CDO和结构性投资工具SIV等次贷证券中，到底有没有负值摊还次贷债务在内。只可以肯定市场上最普遍的228　ARM（两年低息不供本金，28年浮动利率次贷）是不包含负值摊还次贷债务。最可怕的是，连业内的人也无法得悉次贷证券的确实情况。

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