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第5部分（第1页）

2008年9月7日，房利美和房地美被美国政府接管。两家公司的执行董事被撤换，可是，他们两人合共仍然拿到2400万美元离职金。美国纳税人对此极度不满，觉得不应该将纳税人的巨款送给妄顾风险、经营不善及搞垮企业的人。

房地美与房利美的背景

两家机构都是1938年罗斯福总统时代用联邦政府资金成立，协助房市融资。1968年，联邦政府为了减轻联邦赤字，将这两家机构转为私营公司。自此之后，他们脱离联邦政府，再也得不到联邦政府的担保和资助。脱离政府资助之后，他们发行衍生工具，例如利息互换证券，扩大资金流量。

房利美简称Fannie　Mae，全名是联邦居所贷款贷款公司（Federal　Home　Loan　Mortgage　Corporation　简称FHLMC）。房利美向银行购入贷款，包装成债务抵押证券上市，担保证券的本金与利息偿付。即是说，供楼人断供，房地美要代供楼人向购入证券的投资者支付本金与利息，这项担保并非联邦政府担保，只是房地美的独立担保承诺，很多人以为房地美是美国政府出资成立的机构，会在房地美陷入危机时得到政府拯救，事实上，美国政府从未作出如此承诺。

房地美简称Freddie　Mac，全名是联邦全国贷款协会（Federal　National　Mortgage　Association　简称FNMA），主要业务是担保房贷抵押债券（mortgage…backed　security　bonds）及收取保费。

房贷信贷证券化可以增加贷款市场上的流动资金，房市可以更加活跃。08年第2季度，这两家公司发生的贷款抵押证券占市场的75％。他们的运作主宰美国整体房市的命运，要是这两家公司倒闭，美国房市有实时崩溃的危机，故此美国政府绝对不能见死不救，这也是市场上投资者想当然的情况。

08年7月11日，纽约时报报导美国政府官员计划在房地美及或房利美在美国房市危机中出现财政困难时，接管这两家公司。该位官员亦表明美国政府考虑立法由政府担保这两家公司的5兆美元债务。

资本不足是危机根源

房地美和房利美从银行买入房贷，包装成为证券，例如100份房贷为一批，进行担保，然后卖给投资者。如果房贷断供，这两家公司要承担供款责任。过手的房贷都会残留担保责任，于是发行衍生工具对冲。主要是两种衍生工具︰利息互换和信贷违约互换证券。

可惜，对冲失败。利息降、楼价升，用利息互换证券对冲楼价下跌导致断供增加，可是现在是楼价和利息一起下跌，变成两头输钱。

两家公司合共资本额是810亿美元，但是承担房贷责任的金额是53000亿。资本额只有％，在房市欠佳的情况下，绝对不够。即使信用良好的房贷在经济环境好时，也有1％断供率，次贷则是20％。因为资本额太低，他们的亏损令人担心。

银行的资本要求是8％，仍然有银行在经济环境差时倒闭。试问这两家机构只有％以下的资本额，怎样能够度过难关？

要是这两家公司不是有特殊地位，即是半官方机构，绝对没有能力以这么少的资本担保这么庞大的房贷。两家公司的房贷主要是质素较好的优惠贷款，很少次贷。当然也不是完全没有。

集资的唯一方法是推出新的股份。四、五月投资气氛良好时，Fannie推出股份集资74亿美元。Freddie原本计划推出股份集资55亿，但是现在股价暴跌，集资已经变成不可能的事情。　所以Fannie的情况略略好过Freddie。

美国全国总房贷12兆美元，这两家机构占了兆美元，几乎是一半。这两家公司承接美国一半房贷，是美国经济支柱。

在次贷风暴的次贷放款人收楼潮之中，他们的角色至为重要。要是他们不能经营下去，置业者无法得到他们的担保，供楼费用会大大增加。再说，没有了这两家机构，市场上的银根太紧，信贷额用完之后，即使有够资格的置业者，也无法得到贷款买房子，房市必然雪上加霜。要是他们出现严重问题，美国经济有机会全盘崩溃。　电子书　分享网站

第二章　次贷危机的发展（8）

原则上，他们不应该承接高风险的次贷，可是公司高层喜欢冒险，截至07年9月30日为止，房利美做了740亿次贷，1960亿交替A文件的次贷。同期的资本额只有400亿，次贷信贷竟然是资本额的倍。

到2008年9月为止，两房承保的次贷楼按金额达到5500万美元，占总业务的10％，但是在两房的亏损中，占将近一半，可见次贷的风险甚高。

高层决策错误，恃着政府的想当然或者暗示担保，而做高风险的次贷及以衍生工具套取资金和对冲风险，做生意得手法实在不够稳健。近年，美国出现经结构性整理的金融Structured　Finance，利用衍生工具对冲风险之后，将承担的责任在账簿上注销，形成资本额膨胀。商业银行账面上的衍生工具过多，2000年只有40兆美元，2007年第3季度　急升至170兆美元。　2008年9月，全球的衍生工具总面值已经超过500兆美元。

现实的恶劣情况

共和党总统候选人麦坚公开表示︰”他们（房地美和房利美）不能亦不会倒闭。”

7月13日联准会宣布，已经授权纽约联邦储备银行，在有需要时借钱给两家公司，利率是　％，与联准会借给商业银行及华尔街大户的利率相同。

美国政府只会救市，不会救股东，即不会支持股价。问题是以美国现在的财政状况而言，实在不应该承接5兆美元的房贷和衍生工具风险。2007年全年，美国政府总开支只是2兆7300亿美元。因为这两家公司担保的房贷金额巨大，如果房市真的崩溃，或者情况极度恶劣，美国政府应该没有能力承担全部损失。以最恶劣的情况而言，次贷风暴蔓延至优质房贷，即是他们的主要业务，即使一年的断供损失只是2％，已是千多亿，美国政府要在市场气氛差的时候，短时间内发行大量债券的话，市场未必能承接，最终可能将利息推高至20厘以上。

接管房地美和房利美有很大风险。政府倾向于借钱给他们。到了情况极度恶劣时，才另作打算。

银行倒闭潮刚刚开始，08年至今已经有5家银行倒闭，联邦存款保险机构FDIC的可动用金额只有520亿，单是刚刚被接管的Indymac已经花掉40至80亿美元。

美国房市衰退情况非常明显，08年6月的次贷放款人收楼数字对比一年前（2007年6月）急升53％。单是08年6月，进行收楼程序的房屋高达252；363家。估计08年全年的次贷放款人收楼量达到250万宗。在房贷质素不断恶化的情况下，除非房市在短期内起死回生，否则房地美和房利美陷入财政危机只是时间问题。美国政府到时要出手相救，只怕有心无力。美国历史上从未见过如此庞大金额的信贷危机，也不曾有过这么多的债务抵押证券衍生工具。

房利美的5年期信贷违约互换证券利率上升82点子，即是担保1000万美元债务的每年保金要82；000美元，大大提高了房贷担保的费用。在房利美陷入财政危机时，保金会高至市场无法承接，到时即使政府肯出资保住房利美不倒闭，其业务也会停滞不前，对房市的打击，或和房利美真的倒闭分别不大。

现在的情况不是真的出现问题，只是市场气氛差，恐慌心理强烈。截至2008年7月12日，消息刚公布之后，美元兑欧元汇价跌至与历史低位只差一分钱。原油价格升破147美元，破了纪录。

现在没有确实证据显示次贷问题已经扩散到优质的房贷。这两家公司的主要业务是优质房贷。他们拥有和证券化的房贷之中，绝大部份不是次贷。现在的市场情况，暂时只是人心不稳而已。

请看看以下的图表：

＇图B15＇

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