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第10部分(第1页)

不仅销售业绩表现不如同行,在土地市场上,央企地产商的表现也非常低调。中国指数研究院的报告显示,虽然今年上半年的土地价格已较去年年底平均下跌了9%,但在增加土地储备最多的10家房企中,央企却只有两家,其中保利地产以616万平方米的新增土地储备名列第三名,中国铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十名。

众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。2010年上半年万科仅花费了251亿多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿地等也紧跟万科步伐,在上半年以相对便宜的价格买地。央企似乎只对高价地块情有独钟。整个上半年,仅中海、保利、中国铁建三家央企花费在土地购买上的金额就达到460多亿元,但所购买的土地储备数量仅仅和万科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月之前,3月以后就在土地市场上失去了踪影。

第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨表示,由于前期购入过多的高价地需要消化,央企地产企业2010年上半年很少出手和其他房地产公司竞争新的地块,这使得很多其他地产公司有了拿地的机会。但陈延彬认为,2009年购买了较多的高价土地只是央企地产商2010年出手较少的原因之一。另一个原因是2010年3月底4月初时,国资委主任李荣融要求78家主业非房地产业的央企退出房地产市场、剥离房地产业务。16家央企地产企业并没有被要求淡出房地产开发业务,但是之后这些房地产公司在土地市场上的表现变得谨慎很多,购买高价地的现象也随之减少。

与其他房地产公司相比,央企本来该在2010年上半年才上市销售的项目实际上早在2009年年底就已经出售了,这导致2010年上半年公司可销售房源青黄不接,一部分央企上半年的销售业绩之所以表现得不尽如人意,最主要的原因就是上半年的供应乏力。中国房地产测评中心的销售排行显示,中海地产上半年的销售面积,较2009年同期下降了将近25%。保利地产的销售面积虽然较2009年同期增长接近10%,但与恒大地产接近50%的销售面积增长相比,显然要逊色很多。

央企房地产公司恰恰是因为在2009年年末大量消化了本该在2010年初才销售的房源,导致公司在上半年青黄不接,错过了2010年调控前最好的销售时机。

此后诞生的这些地王,楼面地价均远远高出广渠门外10号地,多幅地块甚至翻了一番。“与后来的央企地王相比,广渠门外10号地只是‘小巫见大巫’,‘小巫’尚且恐惧市场风险延迟开工,何况‘大巫’呢?”一位不愿透露姓名的业内人士如此表示。

首创置业副总裁胡卫民此前曾公开表示,在土地从取得到推向市场的一年左右时间的周期中,如果其间遇到市场向下波动,其潜在风险便显露无遗。地王则意味着更大的成本。“以望京地块为例,27500元平方米的楼面地价意味着房价要达到45000元平方米,开发商才有利可图。”SOHO中国董事长潘石屹称。

而在2010年4月中旬之后的系列楼市调控之下,北京各区域正经历着急剧的向下波动。据北京中原市场研究部统计显示,4月已取得预售证项目销售率仅为,相比3月预售项目当月销售率下降幅度达68%,预售项目成交仅695套,相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。

同时,成交均价也出现明显回调。根据链家地产的统计数据,2010年4月15日以来,蓟门桥区域二手房成交量较之前下降了40%,亦庄地王周边二手房成交量下降得更为猛烈,高达60%,一套房子能便宜8~10万左右。东升乡地王贵为30000元平方米,但该区域目前的二手房价格最多值23000~24000元平方米。亚奥区域目前二手房销售均价在24000~28000元平方米,新政前后有500~800元平方米左右的降价,价格下降幅度在2%~3%。

据北京中原望京区域分行反映,2010年4月中旬以后望京房源明显增多,客户访问量却迅速减少,原来关注望京市场的买房人,已暂停购房步伐。部分着急出售的业主报价调低,一居室能降5~10万元,二居室降10万元左右。目前该区域二手房销售均价为23000~25000元平方米,一套房子成交价有10万左右的下浮。

尽管没有一块地王能够开发,央企地王的前景一片黯淡,但是并不能因此就说央企地王寿终正寝,不排除会有死灰复燃的一天。然而土地是公正的,如果谁无视土地的公正而一味地玩弄土地,不管是不是央企,下场都是可悲的。

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