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第14部分（第1页）

向就成为问题。银行存款年利息不过2％，还低于通货膨胀率，存款显然是亏本生意。而股市和基金又是不可靠的投资，过去几年下来回

报率为负，这也是一种亏本生意。那么，在老百姓不能投资国外、也不能轻易创业的情况下，存下的钱到底往哪里投呢？房产显然是一种

更可靠的投资品种，因为它是看得见摸得着的实物投资，不存在公司治理问题，相对不易受骗，即使房价不涨，租出去还能得到高于通货

膨胀率的租金。因此，1998年住房市场化给老百姓提供了一种可靠的投资途径，增加了人们的选择空间，使老百姓能更合理地安排一

辈子的经济生活。有了商品房，张三李四们可通过买卖房产得到跟银行存款、股票、证券在收益和风险上都不同的投资渠道。而且通过出

租，为那些自己暂时买不起或者还不想买房的老百姓提供住房。何乐而不为？

房产的投资价值取决于其流动性，交易障碍越多，交易费用越高，房产的投资性就越低。我们可能觉得对于那些买房只给自己住

的家庭而言，这种流动性和投资性并不相关。—其实不然。实际上，过去10多年里许多家庭都换过房子，甚至换过几次，如果二手房交

易障碍重重、成本很高，对大众的后果可想而知。即使张三的房子许多年之内不会卖，拥有出售房产的灵活性总不是坏事，万一哪天他也

要换房呢？再者，在房产的投资性降低之后买房投资的人就少了，可供出租的住房供给就减少，租房住的年轻人和家庭就要付更高的租金

，他们的选择空间也就更窄，整个社会的福利也就越低。

产权与财富

行政管制导致房产泡沫

一些同仁会说，这次针对房产的管制与征税是特殊时期的特定问题逼出来的，是符合“公众利益”的。—我不怀疑这点，而且相

信任何国家在任何时候都可以为加强行政管制或加税找到特殊理由，这不是问题的关键。关键的是房产泡沫到底是如何形成的？这些调控

会把中国带向什么经济状态？如果是过去的行政管制导致了房产泡沫，那就更不应靠牺牲老百姓的产权来减缓行政措施产生的扭曲。

1998年房改之后，房地产业发展很快，跟建材、家具、家电、钢铁、中介、金融、室内装修等一系列相关行业一起，成为G

DP增长的主要动力之一，也让老百姓通过购房使自己的财富跟着经济一起涨。特别是，除了因为政府对土地、信贷、房产开发的审批控

制而引出的腐败外，房地产是竞争性较高、相当市场化的行业，竞争使住房设计和质量日益接近人们的需求，种类选择也越来越多，人们

的生活“幸福感”也跟着上升。

或许因为房产业这些年“太成功”，住房设计与舒适度改进得“太快”，使前两年才买到房子的人马上渴望换更新的房子，也跟

着抱怨房价涨得太快，等等，于是，对房产市场的“宏观调控”从2002年就开始了，市场的“太成功”反而给自身引来不受约束的管

制。

虽然2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响，但真正打开房产调控序幕的是央行20

03年著名的“121文件”，用意是提高地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅事件，那一事件使群情激奋，非

整治、约束一下房产开发商不可。“121文件”正迎合了当时的情绪。可是，客观上，这类举措的实际效果只不过是提高了房产开发的

创业门槛，把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外，让他们得不到贷款，逼着他们另找他业，从而减少普通百姓的房

地产创业机会。一旦普通开发商少了，中低档住房的供给也会减少，供给少了就促使房价上涨。另一方面，那些周正毅们之所以是周正毅

，就是因为他们历来就靠门路，也有门路，那么有无“121文件”或类似规定对他们没什么影响，这种规定反而是减少了来自平民百姓

地产商的竞争，使周正毅们更能涨价、有更大发财空间。换句话说，基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者，但实际上往往

是帮了他们，害的是那些本意想帮的普通人，使后者的财富增值机会受到限制。

第二波调控是2004年的一系列文件和通知，它们限制农用土地转为非农建设用地（包括房产开发），比如规定半年内暂停农

用地转非农，控制建设用地的审批，等等。这些措施的直接效果也是减少住房的供给，并使土地价格上涨（这本身是好事）；同时，央行

进一步控制对房地产开发的信贷资金，要求商业银行将开发商项目资本金比例从20％提到35％以上。当然，这一系列旨在调控、限制

房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎，大家以为这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺，一些

房产商确实被淘汰掉。可是，这些措施减少了房产业的竞争，整治开发商也等于降低住房供给，在需求不断上升的情况下，房价只会加快

涨速，而不是像人们希望看到的房价下跌。

实际上，2004年的一系列铁腕措施确实效果很好，抑制了房产商的投资并使住房供给的增速减慢（相对于住房需求而言），

结果是房价开始疯涨。2004年全国房价涨幅14。4％，比2003年高10。6％，创历史新高。等2004年的各项行政措施实

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